Ev, arsa ve benzeri gayrimenkullerin satışından elde edilen kazançlarda gelir vergisi yükümlülüğü bulunuyor. 193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu'na göre gerçek kişilerin, satın aldıkları bir taşınmazı edinim tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkarması halinde oluşan kazanç "değer artışı kazancı" kapsamında vergilendiriliyor.
Birçok kişi bu düzenlemeden haberdar olmadığı için süresinde beyanname vermiyor ve yüksek tutarlı vergi cezalarıyla karşı karşıya kalabiliyor.
BEYANNAME 1 MART'TA BAŞLIYOR
2025 yılı içinde 5 yıllık süre dolmadan taşınmaz satışı yapanların, elde ettikleri kazancı 2026 yılının mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesiyle bildirmesi gerekiyor. Hesaplanan vergi ise mart ve temmuz aylarında iki eşit taksit halinde ödeniyor. Beyan yükümlülüğünün yerine getirilmemesi durumunda vergi aslına ek olarak ceza ve gecikme faizi uygulanıyor.
5 YIL KRİTİK SÜRE
Vergi uygulamasında 5 yıllık süre takvim günü esas alınarak hesaplanıyor. Taşınmaz 5 yıl dolmadan satılırsa gelir vergisi doğuyor; 5 yılın tamamlanmasının ardından yapılan satışlarda ise değer artışı kazancı vergisi uygulanmıyor.
Vergi sadece klasik satış işlemlerinde değil; taşınmazın bir bedel karşılığında devri, temliki, takası (trampa), kamulaştırılması, devletleştirilmesi ya da ticaret şirketlerine sermaye olarak konulması gibi işlemlerde de gündeme geliyor.
MİRASLA EDİNİLEN TAŞINMAZLARDA VERGİ YOK
Maliye'nin verdiği bilgiye göre miras yoluyla edinilen ev ve arsaların satışında değer artışı kazancı vergisi uygulanmıyor.
ENDEKSLEME YÖNTEMİ UYGULANIYOR
Vergi hesaplanırken satış bedeli ile alış bedeli arasındaki fark doğrudan esas alınmıyor. Öncelikle alış bedeli, Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) artış oranına göre güncelleniyor. Artış oranının yüzde 10'un üzerinde olması halinde endeksleme yapılıyor ve buna göre vergilendirilecek kazanç belirleniyor.
Örneğin; Aralık 2023'te 5 milyon liraya alınan bir evin, Ağustos 2025'te 8 milyon liraya satılması halinde, 5 yıllık süre dolmadığı için değer artışı hesaplanıyor. Yİ-ÜFE oranı dikkate alınarak alış bedeli güncelleniyor ve ortaya çıkan fark üzerinden gelir vergisi hesaplanıyor. Gelir İdaresi Başkanlığı da yayımladığı rehberde, 6 milyon liraya alınan bir taşınmazın bir yıl dolmadan 9 milyon liraya satılması halinde elde edilen kazancın vergiye tabi olacağını örnekle açıkladı.
KOOPERATİF VE ARSA ÜZERİNE YAPILAN EVLER DE KAPSAMDA
Kooperatif yoluyla edinilen konutlarda fiili kullanım tarihi ile elektrik ve su aboneliğinin başladığı tarih esas alınıyor. Arsa üzerine inşa edilen evlerde ise tapuda cins tashihinin yapıldığı tarih edinim tarihi kabul ediliyor.
Kentsel dönüşüm kapsamında arsa üzerine yapılan konutların 5 yıl içinde satılması halinde de gelir vergisi yükümlülüğü doğuyor.
Uzmanlar, özellikle yüksek bedelli satışlarda oluşabilecek vergi tutarlarının ciddi seviyelere ulaşabileceğini belirterek, satış öncesinde süre ve hesaplama şartlarının dikkatle incelenmesi gerektiği uyarısında bulunuyor.
ÖRNEK HESAPLAMA
Alış tarihi: Şubat 2022
Alış bedeli: 3.200.000 TL
Satış tarihi: Eylül 2025
Satış bedeli: 6.500.000 TL
Taşınmaz 5 yıl dolmadan satıldığı için değer artışı kazancı doğuyor.
Yİ-ÜFE ENDEKSLEME HESABI
Şubat 2022 Yİ-ÜFE: 1.150,00
Satıştan önceki ay (Ağustos 2025) Yİ-ÜFE: 3.220,00
Artış oranı: (3.220 – 1.150) / 1.150 = Yüzde 180
Artış oranı yüzde 10'un üzerinde olduğu için endeksleme uygulanır.
Endekslenmiş maliyet bedeli:
3.200.000 × (3.220 / 1.150)
= 3.200.000 × 2,80
= 8.960.000 TL
VERGİYE TABİ KAZANÇ
Satış bedeli: 6.500.000 TL
Endekslenmiş maliyet: 8.960.000 TL
Bu örnekte satış bedeli, endekslenmiş maliyetin altında kaldığı için vergi doğmaz. Yani enflasyon etkisi kazancı ortadan kaldırmış olur.
İKİNCİ SENARYO (VERGİ DOĞAN DURUM)
Aynı taşınmazın 9.500.000 TL'ye satıldığını varsayalım.
Satış bedeli: 9.500.000 TL
Endekslenmiş maliyet: 8.960.000 TL
Kazanç: 9.500.000 – 8.960.000 = 540.000 TL
Bu tutar gelir vergisi tarifesine göre vergilendirilir.
Artan oranlı tarife uygulanır ve yaklaşık yüzde 15– yüzde 40 aralığında vergi çıkabilir.
Örneğin ortalama yüzde 20 vergi dilimine girdiğini varsayarsak:
540.000 × yüzde 20 = 108.000 TL gelir vergisi
Vergi mart ve temmuz aylarında iki eşit taksitle ödenir.
